Кратко: ожидание банкротств застройщиков, колебания продаж новостроек и появление «белых пятен» на кадастровой карте — ключевые факторы, определяющие состояние рынка недвижимости.
Объёмы продаж и структура ДДУ в Новосибирской области
Новосибирская область сохраняет лидерство в Сибири по объёмам зарегистрированных договоров долевого участия — около 40% таких сделок в регионе приходится на Новосибирскую агломерацию. За первое полугодие зарегистрировано 10,4 тысячи ДДУ, при этом лишь 72% этих договоров относятся к строящемуся жилью, остальное — коммерческая недвижимость, парковки, кладовки и овощехранилища.
В среднем в этом году девелоперы продавали примерно по 1 250 квартир в месяц на этапе строительства, тогда как для баланса рынка новостроек при текущих объёмах строительства требуется около 2 000 продаж в месяц.
Динамика июня: рост на бумаге, снижение по сравнению с долгосрочной базой
В июне объём продаж в агломерации вырос к маю и к прошлому году, но часть роста объясняется эффектом «низкой базы» 2025 года. При сравнении с типичным уровнем июня 2021–2025 годов наблюдается снижение примерно на 25%.
Влияние «Семейной ипотеки» и состояние кредитования
Часть июньских сделок объясняется ожиданием ужесточения условий по «Семейной ипотеке» — многие покупатели поспешили заключить договоры заранее. По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тысяч кредитов на сумму 488 млрд рублей — максимум с начала года. Тем не менее эти показатели не обязательно означают устойчивое восстановление спроса, а во многом отражают отложенный спрос и «последний вагон» перед изменениями условий.
Потенциальная невозможность сохранить текущие объёмы ипотечных выдач по новостройкам уже привела к снижению запуска новых жилых проектов примерно на 5%.
Финансовые риски застройщиков
По оценкам аналитиков, число застройщиков в предбанкротном состоянии может удвоиться в 2026 году: сейчас около 14,5% девелоперов испытывают серьёзные финансовые трудности. Усилению проблем могут способствовать отмена моратория на штрафы за просрочку сдачи жилья, предполагаемое ужесточение «Семейной ипотеки», требования к минимальному размеру участка для КРТ в 5 гектаров и регулирование продаж в рассрочку.
Инфляция и ключевая ставка
Официальная годовая инфляция в июне выросла с 5,31% до 6,02%. Основной вклад внесли непродовольственные товары (+5,26%) и услуги (+10,58%). Эти оценки будут учитываться при решении по ключевой ставке, которое ожидается 24 июля.
Изменения в кадастровой карте
Госдума приняла закон, позволяющий исключать объекты из публичной кадастровой карты. Под исключение попадают объекты оборонной и стратегической инфраструктуры и предприятия топливно‑энергетического комплекса. Решения будет принимать специальная комиссия при Росреестре; если заявление поступит от органа власти или госкорпорации, удаление будет происходить автоматически.
Остаётся вопрос, не привлечёт ли возникновение «белых пятен» на карте дополнительное внимание к защищаемым объектам в публичном пространстве — на этот счёт в Росреестре публичных разъяснений пока нет.
