Верховный суд разъяснил подходы к оспариванию сделок с жильём

Что решил суд

Верховный суд сформулировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жилой недвижимостью, в том числе в ситуациях, когда продавец после продажи утверждает, что стал жертвой мошенников и требует вернуть квартиру.

Известные истории такого рода получили название «схема Долиной»: в одном из резонансных дел продавец сначала вернул недвижимость через суды нижестоящих инстанций, но Верховный суд признал право собственности покупательницы.

Суд указал, что само по себе введение продавца в заблуждение третьими лицами не влечёт автоматической отмены сделки. Нижестоящие суды обязаны проверять, был ли покупатель добросовестен и мог ли он понять, что продавец был обманут.

Если покупатель заявляет, что в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, это должно быть доказано — в том числе исследованием его состояния именно на момент продажи. Уклонение истца от такой проверки может привести к отказу в иске.

Когда сделку можно отменить

• Сделка признаётся недействительной только при доказанном знании покупателя о мошенничестве или при условии, что он обязан был об этом знать.
• В случае признания недействительной стороны обязаны вернуть полученное друг другу.
• Отсутствие доказательств добросовестности покупателя — ключевой фактор при принятии решения.

Резонансное дело оказало влияние на рынок вторичного жилья: осенью 2025 года похожие попытки оспорить сделки распространились массово — по данным судовых разбирательств, за год от отменённых сделок пострадали более трёх тысяч семей. Это снизило доверие к пожилым продавцам: покупатели стали чаще требовать справки о дееспособности и нотариальное заверение сделок.